相続において、遺言がある場合と無い場合とで、その手続きが多少なりとも異なってきます。遺言がある場合、重要となる相続財産については記載されていることが通常ですし、その振り分けの方法も指定されているでしょうから、基本的には記載されている財産をその内容に従って分配を行えばよく、他に特段の協議を行う必要はないものと考えてよいでしょう。（この場合でも、相続人全員の合意があれば遺言と異なる内容の遺産分割協議を行うことはできます。）

一方、遺言がない場合、財産が共有状態となってしまい後々に処分をしづらくなることを避けるためにも、遺産分割協議を行うことが望ましいと言えます。そしてその協議の前提として、相続財産の調査を行う必要があります。相続財産の例としては、不動産、預貯金、株式、ゴルフ会員権、場合によっては保険金なども考えられますが、これらの相続財産を一括して検索するような便利なシステムは基本的に存在せず（株式口座については、証券保管振替機構で調査することができます）、基本的にはある程度の目星をつけた上での調査が必要となってきます。
本記事では、これらの相続財産の中でも重要性の高い不動産の調査方法について解説します。

残念ながら、被相続人が日本全国のどこに不動産を所有していたかをまとめて調べ上げるシステムはありません。
基本的には、登記識別情報（登記済証）や固定資産税の課税通知書などをもとに不動産を調べることになります。

また、不動産があると思われる範囲を、市町村程度まで絞ることができれば、その該当する役所で「名寄帳」を取得することで、被相続人がその管轄内で所有していた不動産を調査することが可能となります。

名寄帳とは、その人物が持っている不動産の一覧表のことです。名寄帳にはその役所の管轄内の不動産であれば全て記載されていますので、たとえ不明な不動産の調査のためならずとも、被相続人が不動産を複数持っていたと思われる場合の念のための確認にも有用です。名寄帳は相続人から請求することができるので、被相続人の戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、相続人の身分証明書などの必要書類を用意したうえで、役所まで赴きましょう。

被相続人が所有していた不動産があるとわかったら、次にその不動産にまつわる権利関係を調べます。相続が開始した時点で果たして本当に所有権を持っていたのか、確認しなくてはならないためです。
抵当権をはじめとする担保権を確認することもできます。
権利関係の調査は、法務局に赴いて登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することで行います。登記簿は、公示されることを前提とした制度なので、不動産の地番や家屋番号さえわかっていれば誰でも簡単に取得できます。住所のみが判明している場合でも、法務局に聞けば地番を教えてくれます。

登記簿の甲区という部分をみて、所有権を確認しましょう。ただ、「権利に関する登記」自体は義務ではないこともあり、登記簿に名前がないからと言って必ずしも所有者ではないと言い切れませんので（所有権の登記をさぼっていた可能性がある）、この点は注意が必要です。


また、遺産分割協議においては、遺産がいくらなのかという相続人間の認識の一致は重要となります。遺産の評価額や評価方法で揉めて滞ることは少なくありません。そもそも、このような問題は、不動産の評価額に、公示地価、固定資産税評価額、路線価、基準地価といった数種類があるために発生します。どの評価方法が正しいという正解はないのですが、相続においては、建物については固定資産税評価額、土地については路線価によって価値を算定することが一般的です。
固定資産税評価額とは、市町村が決定している、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。路線価とは、国税庁が公表している、土地が面している道路の評価額です。土地に関しての相続税の申告には路線価が、建物に関しての相続税の申告には固定資産税評価額が用いられるので、遺産分割協議を行う際の基準とするのも合理的と言えます。
固定資産税評価額については評価証明書を、路線価については国税庁のウェブサイトで確認しましょう。

不動産に限らず、相続財産を調査することは大変な手間のかかる作業となります。相続手続きを楽に進めるには、被相続人に遺言を作成しておいてもらうことが一番ですが、そうでない場合でも、相続開始前に財産の記録を残しておいてもらうなど、ある程度の準備をしておいてもらいましょう。
生前のうちに一度でも専門家の相談に連れていくことができれば、自身の相続対策をすることに前向きになってくれるかもしれません。

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