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任意売却とは
様々なご事情により住宅ローンの返済が困難となった方が、第三者である任意売却専門家に相談をし、その第三者が金融機関と債務者との間に立って調整をはかり、競売手続に移られるのを阻止して通常の売却手続きを進めていくことです。住宅ローンの支払いを滞ると抵当権の実行がなされる
通常、マイホームを購入される方は金融機関から住宅ローンを借りて、そのお金で家を買われることになると思います。その購入の際に金融機関は不動産に対して「抵当権」という担保権を設定を行います。金融機関は仮に債務者が住宅ローンの支払いを滞った時に備えてあらかじめ担保を取っておくわけです。
当然、住宅ローンの支払いを滞ったときには、この抵当権を実行して不動産を競売にかけ、その売却代金で融資したお金の回収を行います。
実際は金融機関も競売を望んでいない？
競売の手続を行うとしても、不動産が売却されるまで相当の時間がかかり、その売却価格も市場価格より格段に安くなってしまうことから、金融機関も内心では競売を望んでいないのです。そこで「第三者」が金融機関と債務者との間に立ち交渉を行うことで、競売手続きになることを避け、任意売却手続きによって不動産を現金化するのです。
任意売却により金融機関は競売の時よりも高い金額で売却でき、債務者としても残債が減ることになり関係当事者には結果としてメリットだけが残るのです。
金融機関と債務者との間に立つ「第三者」とは？
最も多いのは不動産会社です。売却案件として仲介手数料を取得できることとなるため、積極的に任意売却を扱う不動産会社もあるようです。次に考えられるのは司法書士と弁護士です。
司法書士と弁護士であれば法律の知識を持っていますし債権者との交渉も得意分野と言えます。しかし、不動産の売却手続きについては不動産会社の力を借りなければなりませんから、現状で任意売却を扱う司法書士と弁護士はあまり多くいません。
では誰に相談することがベストなのか？
たしかに不動産会社に相談すれば不動産の売却手続きを進められるでしょう。しかし、基本的に不動産会社は売却手続きに進めない限り自社の利益に繋がりませんので何としてでも売却するように話を進めようとします。利己的な考えを持つ不動産会社に相談すること自体に躊躇してしまい、なかなか相談に踏み込めないでいる債務者の方がたくさんいらっしゃいます。だったら、司法書士や弁護士のような法律家が窓口になってあげて相談を聞いてあげる体制を整えるべきではないのかと私は思います。
不動産の任意売却は法律家に
前述したとおり、現在ではたくさんの不動産会社が任意売却を推進しています。しかし、不動産会社の方に正しい法律の知識が無かったために不利益となるような回答をしてしまうことが多々あります。また、自社で売却させたいがために強引に任意売却へ話を持っていこうと考える不動産会社も存在するようです。いきなり不動産屋に相談するのではなくまずは法律家へ相談することをおすすめします。
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