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3つの媒介契約の比較

不動産会社に売却を依頼するときに必要な契約

不動産を売却するときに「媒介契約」を締結し、売却活動をはじめてもらうこととなります。
媒介契約は、不動産会社が仲介業務を行う上で、内容を明確にした契約をすることでトラブルを未然に防ぐ目的があります。これは法律で定められてもので売却の依頼を受けた不動産会社は必ず締結しなければならないとされています(宅建業法第34条の2)。
そして、この媒介契約には三つの種類があり、売主もわからないままで不動産会社に丸投げをするのではなく、それぞれの媒介契約について内容を理解しておく必要があります。



3つの媒介契約

『専属専任媒介契約』
依頼する不動産会社を1社に絞り、他の会社に重ねて仲介することができない契約です。さらに、自ら見つけた買主との直接取引も禁止され(自己発見取引の禁止)、契約期間中は必ずその不動産会社を通して取引しなければならなくなります。

『専任媒介契約』
こちらは前述した専属専任媒介契約とほとんど内容は変わりませんが、自ら見つけた買主との直接取引が認められる点が異なります。不動産会社でもない人が買主を見つけることはありえないのではないかと疑問に思う方もいらっしゃるかと思いますが、隣の家の人が土地を広げるために購入したり、親族や友人が買ったりと、そんなに珍しい話ではないです。

『一般媒介契約』
唯一複数の不動産会社に依頼することができる契約です。当然、自己発見取引も認められております。依頼している不動産会社の中で買主を見つけてきた会社で取引を進めることとなります。


この三つの媒介契約は基本的な内容に変わりはありませんが、それぞれ特徴があります。ご自身がどのような売却方針で行くのかを決めた上で、自分の意思で選択して媒介契約を締結するようにしましょう。



媒介契約の比較表

わかりやすいように比較表を作りましたのでご参考ください。
項目 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
仲介の依頼 1社のみ 1社のみ 複数社可能
自己発見取引 ×
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 原則、制限なし
レインズ登録義務 媒介契約締結から5日以内 媒介契約締結から7日以内 義務なし
業務報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務なし
※指定流通機構(レインズ)とは…指定流通機構は、宅地建物取引業法に基いて、不動産の情報を集約させ他の不動産会社に物件情報を提供するものです。



複数社に依頼することができる一般媒介が有利のようですが…

不動産会社を一社に依頼するよりも複数社に依頼する方が多くの不動産会社に買主を探してもらえるようで有利に思えます。しかし、それは大きな間違いです。
不動産会社は仲介手数料で利益を得ることとなりますが、言い換えると自社で仲介をしない限り何らの利益も入ってこないのです。一般媒介にした場合に不動産会社からしてみたらどうでしょうか?
「複数に依頼してるみたいだし、うちで決まらないかもしれないなら力を注ぐのをやめよう。」
こう考えてしまうのです。
力を注ぐのをやめるというのは、お金をかけない方法での広告にしようということです。不動産会社としては自社で決まるかどうかわからない物件にお金をかけようとしないのは当然の話です。

対して、専任媒介契約ではどうでしょうか?
自分のところでしか頼んでいないのですから、いっぱい力を注いで何としてでも買主を見つけて契約を決めようと考えるはずです。不動産会社としては一般媒介物件よりも専任媒介物件の方がお金をかける価値があると判断して頑張って売ろうと努力してくれることでしょう。



結局、どの媒介契約がいいのかわからない…

どの媒介契約がいいのかは個々の事情により異なりますし一概に言えません。
しかし、媒介契約をどれにした方がいいのかなんて相談できる相手はなかなかいませんので(不動産会社に聞こうものなら専任でと間違いなく言うでしょう)、そんな時は当事務所の司法書士・行政書士までご相談ください。
 当事務所では不動産の売却相談業務を行っておりますので、司法書士が適切なアドバイスをさせていただきます。
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