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相続税の土地と家屋、広大地等の評価相続税の評価について

土地と家屋、広大地等の評価について

 相続財産が土地の場合、相続税における相続財産の評価は他の相続財産に比べて難しいものとなります。金銭や有価証券が相続財産の場合はその評価額を算出するのは、それほど難しいものではありませんが、相続財産が土地となると一筋縄にはいかない場合があります。ケースによっては評価を誤り本来納税する額より多くの税金を払ってしまい、損をしてしまうこともあります。
 例えば、相続財産の中に土地があった場合に単純に路線価だけで当該土地を評価してしまうと実際の当該土地の評価額より高額になってしまう場合があります。そうなってしまうと評価額を誤り実際に納税しなければいけない額より高額な相続税を払ってしまう事にもなります。
 実際の評価額より高額に評価してしまう場合として多いのが、当該土地が斜面になっている場合や、敷地面積はあるものの建物が立てにくい形をしている場合がこれにあたり、この場合当該土地は近隣の土地の評価より安価になり路線価で評価してしまうと実際の評価額と違い高額になってしまうのです。
今回は土地の評価額が低く評価される広大地について、その他家屋や土地の評価について解説していきたいと思います。

そもそも広大地とはどういった土地なのか

 広大地とは、その当該土地の存在する地域の標準的な宅地の面積に比べて著しく面積が広大であり、その土地を分譲、開発する場合に道路や公園等公共公益的な施設の用地を確保する必要がある土地の事をいいます。広大地の評価を受けた土地は、相続税の評価において土地の評価が通常より下がり標準より相続税の金額が下がります。但し、大規模工場用地や中層、高層マンションなどの建設が最も合理的な開発行為と認定されると広大地としての評価は受けません。
 簡単に言ってしまえば、大きな土地を売却する為に、その土地を分譲していくと奥まった土地に関して道路等(通路、公園など)の確保が必要となります。その道路等の確保が広大地に関しては義務づけられるので、その分だけ土地の活用が出来ませんので、税制上広大地の評価額が下がるのです。

広大地の評価を受ける土地とは

 前項において広大地の評価を受けると、相続税の評価において違いが出る事を説明しましたが、では、広大地と評価される土地の基準はどのようなものか。

以下の基準面積を超えている場合は、広大地とされる可能性があります。

[面積基準]

イ 市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域(ロに該当するものを除く。) ・・・都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積(※)

※(イ)市街化区域
三大都市圏  ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 500u
それ以外の地域 ・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,000u

 (ロ)非線引き都市計画区域及び準都市計画区域  ・・・ 3,000u

 広大地の評価で難しいのが、上記の基準を超えた面積の土地だとしても、その地域の標準的な宅地の面積である場合は、広大地と認定されません。また、当該土地はマンション建設が合理的と判断されれば広大地とはなりませんし、工場用地と判断された場合も同様です。広大地の判断は税務署の裁量となりますので、その土地個別に調査しないと判断は難しいと言えます。

 なお、広大地の判断の要素となる、その地域の判断の基準は下記の通りです。広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」をいいます。
 この場合の「その地域」とは、原則として、評価対象地周辺の

@ 河川や山などの自然的状況
A 土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況
B 行政区域
C 都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすものなどを総合勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すもの
をいいます。
 また、「標準的な宅地の地積」は、評価対象地の付近で状況の類似する地価公示の標準地又は都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地の付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積などを総合勘案して判断します。
 なお、標準的使用とは、「その地域」で一般的な宅地の使用方法をいいます。

広大地以外の家屋や土地についての相続税の基本的な評価方法

 相続税を計算する場合に、相続により相続人が取得した相続財産の土地や家屋の評価は下記のように行います。土地の評価の方法は1種類ではない事がポイントです。

1)土地
土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。相続財産の土地の地目が何であるかは登記事項を確認すれば分かります。登記事項の確認は当該土地を管轄する法務局で確認することが出来ます。既に建物が建っているのに地目が宅地ではない事は往々にしてあるので注意してください

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

イ 路線価方式
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法であり、路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで千円単位で評価されています。 路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

ロ 倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法であり、倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額(都税事務所、市区役所又は町村役場で確認してください。)に一定の倍率を乗じて計算します。

路線価図及び評価倍率表の見方は、国税庁ホームページで閲覧することができますので、確認してみてください。

2) 家屋
 固定資産税評価額に1.0倍して評価しますので、建物に関しては固定資産税の評価額が相続税の評価額となります。

3) その他 (以下 国税庁の記載抜粋)
イ 賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。
ロ 相続した宅地等が事業の用や居住の用として使われている場合には、限度面積までの部分についてその評価額の一定割合を減額する相続税の特例があります。
ハ 負担付贈与あるいは個人の間の対価を伴う取引により取得した土地や家屋等について贈与税を計算するときは、通常の取引価額によって評価します。

広大地の問題や相続財産の評価は専門家へ

 ここまで説明してきたように、広大地の判断は非常に専門的であり難しいものとなります。広大地かどうかは上記で説明した要件だけでは判断することが難しく、安易に個人で判断せず一度専門家に相談することをお勧めします。また、一般的な相続財産の評価も専門家に相談してしまった方が良いでしょう。
 路線価方式を選択するか、倍率方式を選択するかが分かりにいこともありますし、相続人個人で相続財産を評価し、その評価を誤ってしまうと相続税を多く払ってしまったり、低く評価した場合は相続税が追徴されてしまう事態になる場合もあります。相続税の問題は確定申告などと違い何度も経験するものではありませんので、不安が少しでもあるのなら相続の専門家に任せてしまった方がよいでしょう。

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