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遺言書での不動産の名義変更の方法

被相続人が遺言を作成していた場合は、相続人は原則その遺言の内容に従った相続をしなければなりません。
また、遺言で遺言執行者が選任されていれば、相続人に代わり遺言執行者が遺言に従った相続手続きをすることになります。
相続財産に不動産があればその不動産も当然に遺言に従うことになります。

遺言により不動産の相続登記を行う場合は、法定相続や遺産分割による相続登記とは違った登記手続きをとっていくことになります。

今回は、この遺言による相続登記について簡単に解説したいと思います。

遺言による相続登記の流れ・必要書類

登記の申請先については、相続の内容に関わらず不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。また申請期間に期限や制限といったものはありません。

登記申請先・・・相続する不動産の所在地を管轄する法務局
登記申請人・・・遺言により不動産を相続する者
登記申請期間・・・特に期間の制限はなく、いつでも可能


【遺言による相続登記の必要書類】

① 戸籍（除籍）謄本（被相続人の死亡の記載があるもの）
　法定相続や遺産分割による相続登記と違い、遺言の場合は、相続関係に関わらず遺言で不動産を取得するとされた者が不動産を取得します。
つまり、法定相続人の範囲を確定をする必要がありません。そのため被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本は必要なく、相続が開始しているかを確認するための被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本で足りるのです。

② 被相続人の住民票の除票（又は戸籍の附票）
　登記名義人と被相続人が同一人であることを証明するため必要になります。

③ 受遺者の住民票
　 遺言により不動産を取得することになった者の住民票が必要になります（相続人以外のものが受遺者となる場合も必要です）。

④ 評価証明書（相続する不動産のもの）
登記申請時に納付する登録免許税の計算に使います。

⑤ 遺言書（検認済証明書付き）
　 遺言の内容を反映させるため、被相続人の遺言書の原本が必要になります。公正証書遺言の場合には原本が公証役場に保管されていますので正本または謄本を添付します。
なお、公正証書遺言の場合には家庭裁判所の検認手続きがいらないため、検認済証明書は不要です。

また、受遺者が相続人以外の者の場合には、相続登記（単独申請）ではなく遺贈登記（共同申請）となるため、上記①～⑤の書類のほかに、被相続人が不動産を取得した際に登記済権利証（または登記識別情報）と相続人全員の印鑑証明書（遺言執行者が選任されている場合は遺言執行者の印鑑証明書）が必要となります。

遺言による相続登記まとめ

遺言による相続登記の場合には、遺産分割や法定相続での相続登記と比べると被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集める必要がないため（死亡した事実と被相続人死亡時における受遺者の生存が確認できれば問題ない）、手続き的にいえば楽かもしれません。

しかし、遺言が自筆証書で作成されたものである場合、相続登記を行う前提として家庭裁判所の検認手続きが必要になりますので、かなりの手間と時間がかかってしまいます。この点についていえば、被相続人が残した遺言書が公正証書で作成されたものであれば、すぐに相続登記を行うことができるので相当手続きが簡略化できると思います。

なお、余談ですが、受遺者が相続人である場合には、登録免許税は不動産固定資産税評価額の１０００分の４ですが、受遺者が相続人以外の場合には、不動産固定資産税評価額の１０００分の２０となります。（不動産固定資産税評価額が２０００万円なら４０万円が登録免許税となります）
相続人以外のものが取得する場合には、相続人の場合の５倍もの登録免許税を払わなければいけないことにご注意ください。



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