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相続不動産の売却対象地域
※日本全国
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相続した不動産の換価分割について
前回の記事で相続した不動産の売却について解説していきましたが（前回の記事はこちら≫相続不動産の売却支援業務のご案内）、ここでは不動産の換価分割について解説していきたいと思います。これから相続した不動産の売却を考えている方の参考になれば幸いです。相続不動産は相続争いの種
夢のマイホームを手に入れるということは、人生の中での一大イベントであってとても幸せなことかと思います。しかし、相続によって取得した不動産に限っては幸せなことばかりではありません。日々の管理・税金・相続争い…様々な問題が降りかかってくることでしょう。相続不動産に親族が住んでいるため売りたくても売れない方・自分が住んでいるのに他の相続人から売却して現金化してくれと言われている方・相続不動産が遠方のため日々の管理に困っている方など、このページをご覧になっている方々は様々なご事情で悩んでここまで辿り着いて来られたのかと思います。
通常、相続不動産を売却したいと考えた場合は不動産屋に相談することを考えられるかと思いますが、当事務所は相続専門家という立場を持って相続不動産の売却相談を日々お受けしてひとつひとつ解決に向けて業務を行っております。
こちらに当事務所代表が相続不動産の売却についてインタビューを受けたサイトがありますのでよろしければ一度ご覧下さい。
≫相続から不動産売却までの一連の流れを独自手法でサポート／よしだ法務事務所 代表吉田隼哉
相続した不動産は放置しておくと損をしてしまう。（資産価値の下落・税金）
現在居住している自宅であれば、日々の管理をしていくことができるでしょう。しかし、相続した不動産の場合は話が別です。遠方のため現地に行くことができなかったり、相続人間で誰が管理をするかで揉めてしまうことだってあります。放置していれば当然家は傷んでいきますし築年数が増えれば増えるほど資産価値は下がる一方です。さらに、不動産を保有していると毎年の固定資産税も払い続けることとなりますので、相続不動産を放置しておくほど損をしてしまうこととなるのです。[固定資産税の計算方法]
固定資産税評価額×１．４％＝固定資産税額
では、早く相続不動産を売却してしまえばいいかと思われるかもしれませんが、実際はそう簡単にいくものではありません。
以下、相続不動産の売却についてのよくあるトラブル相談事例を３つご紹介します。
事例１）相続不動産に他の相続人が住んでいるため売りたくても売れない
相続不動産の売却で最も多いトラブル相談です。亡くなられた方の療養看護のため同居していた方が売却について同意しないケースです。
相続人となる方はご高齢の方が多いので、できれば売却しないでそのままその家で住んでいたいと考えられるようです。しかし、他の相続人からすると自らの相続分を欲しいわけですから、早く相続不動産を売却して現金化してほしいのです。
相続不動産に住んでいる相続人としては売却しないで住み続けたい。対して、住んでいない相続人としては売却してお金で分け合いたい。
双方の希望が相反するため、解決に至らず長年放置されてしまうのです。
この場合では、療養看護していた相続人のために寄与分を与えたり引っ越し費用や転居費用等など多めに金銭を渡すなどして何とか売却の同意を得て、売却手続きを進めていく必要があります。
事例２）自分が住んでいるのに他の相続人から売却・現金化したいと言われている
最も多い事例１の逆のケースでの相談です。まずこの場合、住んでいる方は他の相続人の法定相続分について権利侵害していることを認識しなければなりません。
相続不動産を売却して現金化することが相続争いを避けられて最もスムーズかつ簡単な手続きとなります。しかし、実際に相続人となる方はご高齢の場合が多いですし、引っ越しして出ていくことは容易ではありません。それに、今まで住んでいた家を手放すということは、思い出を失うようでとても悲しいことかと思います。ですが、他の相続人にも相続分の権利がある以上、どのような形にせよ住み続けることについて他の相続人から同意を得なければなりません。
相続不動産以外に預貯金があれば預貯金を他の相続人で分け合ってもらい相続不動産の名義を自分に移してもらえるように話しをしてみましょう。預貯金がなければある程度の費用負担（いわゆるハンコ代）は覚悟して相続人に名義を移してもらえる同意を得るようにしましょう。
今後も住み続けるのであれば相続不動産の名義を自分へ移すことは必ずすべきです。
相続不動産の名義変更についてはこちらのページをご参照ください。
≫相続不動産の名義変更について
事例３）相続不動産が遠方のため日々の管理・処分方法に困っている
相続した不動産が遠方にあるため売却手続きをとることができないケースです。これは、相続人間で話が進まないのではなく遠方にある相続不動産の処分方法に困っている場合ですので、現地に何度か足を運ぶことができる相続人がいれば解決できることとなります。
しかし、そうは言ってもなかなか遠方の不動産の売却手続きを進めることは時間も費用もかかるため簡単にはいかないものです。
当事務所は遠方不動産の売却代理を業務として行っておりますのでこちらのトラブルケースについては下記のページをご参照して解決に役立ててください。
≫遠方の不動産の売却支援業務
相続人が複数いる場合の注意点と換価分割の方法
相続不動産は所有者が亡くなったその日から相続人全員の共有不動産となります。相続人全員の共有不動産となるということは相続人が多ければ多いほど意思の疎通をはかることが難しくなります。しかし、相続不動産はあくまで相続人全員の共有不動産ですから売却手続きについては相続人全員でやらなければなりません。
ですが、相続人全員で同時に売却手続きを進めることは実際問題として不可能な話です。
ではどうすればいいか？
売却手続きを進める代表相続人を決めてその人に相続不動産の売却手続きを任せてしまえばいいのです。
相続不動産を売却するためには一旦相続人に対して名義変更をしなければなりませんので、その代表相続人に名義変更をして売却手続きを進めてもらうといった方法です。この方法であれば他の相続人は売却手続きに関与する必要はありませんので、売却したお金が振り込まれるのを待っていればいいのです。
しかし、この方法には代表相続人が誰になるのかという問題があります。
一旦はその代表相続人に名義を移さなければならないし数千万円単位の売却代金を預けこととなる以上、相続人の中で最も信頼できる人を選ばなければなりません。
それに、引き受ける相続人としても責任はあまりに大きいし、手間暇かけて売却手続きを進めなければならない負担が生じます。
当事務所ではそういったご事情を解決するために相続人の皆様に代わって当事務所が相続不動産の売却手続きを進めさせていただきます。（本ページの下記業務スキームを参照）
当事務所が相続人に代わって手続きを進めることで、相続人間の無用な争いを防ぎ、相続不動産の売却手続きをスムーズに進めることが可能です。
実際お任せしていただければわかるかと思いますが、当事務所が相続人の中立的な立場で換価分割を行うことは、相続人同士が売却についての話し合いや打ち合わせをする必要がなくなり、相続人同士の言い争いや、代表相続人に対するいわれなき暴言・不満・愚痴が無くなりトラブル防止に非常に効果的です。
相続不動産のことをもっと知りたい方はこちら ≫相続お役立ち情報総まとめＱ＆Ａ
（１）相続不動産の売却支援業務
本パックは、亡くなられた方の不動産の名義変更（遺産分割協議書作成も含む）から不動産売却・相続人へ売却経費を差し引いた代金の分配（換価分割）までを一括してお任せしていただける業務です。
当事務所が相続人全員に代わって、亡くなった方から相続人への名義変更及び相続した不動産を売却して換価分割し、最終的には遺産分割協議の内容に従って相続人へ分配を行う財産管理業務です。売却時にかかる経費（仲介手数料・建物解体費用・遺品整理・測量費用等）を控除して残った額を分配することで相続人間で不公平が生じることなく換価分割できます。
図：父が亡くなり、母と長男・次男が相続したケース
（遺産分割協議書の内容は不動産を換価し諸経費を引いた額を３等分する）
相続人３人は、初期段階で当事務所に対して代理権を与えることで自ら売却活動を行うことなく換価分割を行うことが可能です。これは、相続人の中にご高齢な人がいる場合には特に有用な方法で、相続人のうちのひとりが老人ホームに入居していたりご病気で入院中または自宅療養中であったとしても、その方が表に出ることなく全ての手続きを完結することができます。ご高齢な方にとってみると日常とはかけ離れた不動産取引にかかる手続きは精神的にも負担が大きくとても体力を消耗するものなので、誰かに全てを一任することに大きなメリットがあります。
ただし、不動産売却には本人の売却意思確認が必要となります。当事務所では関連法令を守るため、老人ホームや入院先の病院まで直接訪問させていただき、本人確認・対象不動産の確認・売却意思の確認を厳格に行ったうえでお手続きを進めさせていただきます。
依頼を受けた当事務所は相続手続きに必要な戸籍等証明書の収集、遺産分割協議書や相続関係説明図を作成し、不動産を管轄する法務局へ登記申請を行います。また、それと並行して不動産会社が買主の募集を開始。相続不動産の名義変更および買主が決まった段階で、相続人に代わって売買契約を締結。約１ヶ月以内の期限内に残金決済を行い相続人全員に相続登記費用や仲介手数料等の経費を控除した金額を遺産分割協議の内容に従って振り分けて換価分割を完了させます。なお、登記は司法書士よしだ法務事務所が担当します。
これらの手続きを一連してお任せいただくことで相続人の方々が特に動くこともなく換価を終了させることができます。
遠方不動産のご相談も受け付けておりますが、出張料等が別途でかかるため事前にご相談ください。≫遠方不動産の換価分割について
【料金】 売却代金 × ０．８%※料金は残金決済時に頂戴しますので先にお支払いしていただく必要はありません。 |
図：父が亡くなり、母と長男・次男が相続したケース
（遺産分割協議書の内容は不動産を換価し諸経費を引いた額を３等分する）
相続人３人は、初期段階で当事務所に対して代理権を与えることで自ら売却活動を行うことなく換価分割を行うことが可能です。これは、相続人の中にご高齢な人がいる場合には特に有用な方法で、相続人のうちのひとりが老人ホームに入居していたりご病気で入院中または自宅療養中であったとしても、その方が表に出ることなく全ての手続きを完結することができます。ご高齢な方にとってみると日常とはかけ離れた不動産取引にかかる手続きは精神的にも負担が大きくとても体力を消耗するものなので、誰かに全てを一任することに大きなメリットがあります。
ただし、不動産売却には本人の売却意思確認が必要となります。当事務所では関連法令を守るため、老人ホームや入院先の病院まで直接訪問させていただき、本人確認・対象不動産の確認・売却意思の確認を厳格に行ったうえでお手続きを進めさせていただきます。
依頼を受けた当事務所は相続手続きに必要な戸籍等証明書の収集、遺産分割協議書や相続関係説明図を作成し、不動産を管轄する法務局へ登記申請を行います。また、それと並行して不動産会社が買主の募集を開始。相続不動産の名義変更および買主が決まった段階で、相続人に代わって売買契約を締結。約１ヶ月以内の期限内に残金決済を行い相続人全員に相続登記費用や仲介手数料等の経費を控除した金額を遺産分割協議の内容に従って振り分けて換価分割を完了させます。なお、登記は司法書士よしだ法務事務所が担当します。
これらの手続きを一連してお任せいただくことで相続人の方々が特に動くこともなく換価を終了させることができます。
遠方不動産のご相談も受け付けておりますが、出張料等が別途でかかるため事前にご相談ください。≫遠方不動産の換価分割について
また、過去にご依頼いただいたお客様の声がこちらに掲載されております。
ご参考にしていただければ幸いです。
≫お客様の声
相続不動産の売却トラブルケースは限りなくある。専門家へ相談を。
よくある相続不動産の売却トラブルの相談事例として３つあげましたが、実際はもっと複雑に入り組んでいて一筋縄ではいきません。法律上の知識も必要となりますし、感情が先行して話がぐちゃぐちゃになってしまってることなんてごく当たり前のようにあります。そんな時には実績ある当事務所まで一度相談してください。
お客様との会話の中から進む道を見つけることが相続不動産の売却を専門としている私どもの役目だと思っております。まずはお気軽にご連絡ください！
詳しい相続不動産の売却支援業務については、こちらのページをご参照ください。
≫相続不動産の売却支援業務のご案内
コラム：不動産の売却相談（売却のコツ）
相続した不動産の売却Q＆A
Q.相続した不動産を売却したいと思っていますが、相続登記をせずに売却できますか？A.相続登記は省略できません。登記は権利の取得経緯を正確に公示することを目的としていますから、売却の前提として必ず相続登記をしなければなりません。
Q.私が代表相続人として売却手続きを進めようと考えていましたがどのようなトラブルが考えられますか？
A.不動産売却はお金が絡むことですから相続人の中で不満を持つものが必ずと言っていいほど現れます。良かれと思ってやった代表相続人が、他の相続人から、いわれなき批判・愚痴・文句を受け親族間の揉め事の原因となる可能性があります。
Q.相続のことだけでなく不動産の売却までお任せするメリットはなんですか？
A.専門家が中立的立場で売却手続きを進めることで親族間の揉め事を回避できます。また、相続手続きも並行して行うことで時間の短縮と登記費用の節約になります。さらに遺産分割協議書の作成まで当事務所にお任せいただけますので相続人の方々の負担を大きく軽減できます。
Q.親が亡くなったため実家の相続登記と売却までセットでお願いしたいと考えてますが実家は他県で遠方にあります。遠方でも対応していただけますか？
A.日本全国対応です。場所により出張料等の料金が変わってきますので事前に相談ください。
Q.相続手続きだけお願いすることはできませんか？
A.もちろん可能です。当事務所では毎月かなりの数のご依頼をいただいておりますので安心して相続手続きにつき、お任せください。
Q.相続した不動産の中に家具が残っておりますがご依頼する前に片付けておけばいいでしょうか？
A.そのままで結構です。遺品整理業者の手配まで当事務所がしますので売却までの全てをお任せ下さい。大事なものや思い出の品がある場合は事前にお伝えいただければお客様へお届けすることも可能です。
Q.所有者が亡くなってしまったため権利証の場所がわかりません。権利証がなければご依頼できませんか？
A.相続登記により新たな権利証が発行されますので見つからなければ結構でございます。
Q.売却時の費用はどういった形で手元に来ますか？
A.売却手続きの最終段階である残金決済のときに、報酬や実費を差し引いた売却代金を直接お振込みいたします。
Q.相続不動産について無料相談だけお願いしたいのですが、相談したら依頼しなければならないのですか？
A.一切そのような心配は無用です。ご相談だけでも喜んでお受けいたします。遠慮なくお申し付けください。
バナースペース
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司法書士・行政書士 吉田隼哉
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅建士、他多数
≫吉田代表のプロフィールはこちら
≫専門分野（遺産相続・換価分割）について
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