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親子間売買について親子間売買の注意点や進め方、気をつける点、適正価格の決め方

親子間売買とは

 最近になり当事務所では個人間での不動産売買のご相談が増えてきました。個人間売買には大きく分けて①親族以外での知人や隣人との不動産売買と②親子・夫婦・兄弟といった親族間売買の2つに分かれてきます。そして、その親族間売買の中で最も多く当事務所が依頼を受けるのが親子間での売買です。
 親子での不動産売買で気をつけるべき点や進め方など、ここでは「親子間」での売買に着目した解説をしていきたいと思います。これから、親子間売買をしようと考えている方のお役に立てれば幸いです。

当事務所の親族間売買サポート業務について

親子間売買の全体像・進め方

 親子間での不動産売買(以下、「親子間売買」といいます)を進めていくためには、まずは親子間売買の全体像を知る必要があります。まずは、全体の大枠を知っていただき、親子間売買の進め方を理解してください。

(1)物件の調査
 親子間であれば対象不動産の実情を熟知しているかと思いますが、そうではなく、実際に住んでいるだけではわからないことを調べて行く必要があります。まずは、対象不動産の購入時の書類を引っ張り出してきます。その中には、権利証・売買契約書・重要事項説明書・測量図面・建物図面といった大切な書類が詰まっているはずですから、それで物件の状況を確認します。不動産業者でないとわからないような専門的な書類が多いですが、まずは中身を見てみることに意味があります。もし購入時の書類がみつからないようなら仕方ありませんので、それ以外で出来ることを考えます。
 次に権利関係を確認するために、法務局で登記簿謄本を取得します。登記簿謄本は物件の住所だけでは取得することができませんので、「地番」「家屋番号」を事前に調べてから法務局へ向かうようにしましょう。登記簿謄本を見ることで現在の所有者が誰であるのか、債権者から抵当権が設定されていないかなどを確認することができます。
(関連記事 ≫登記簿謄本の取り方

(2)物件の適正価格を知る
 親子間売買で最も注意しなければいけないのが、適正価格から乖離した金額での「みなし贈与税」です。親子という関係上、なるべく安い金額で売買をしようと考えがちですが、市場価格よりも安い金額での売買(低額譲渡)をしてしまうと、税務署が親子間で贈与があったと判断して、贈与税を課税してくる可能性があります。物件の適正価格を知らなければ、売買価格を決められませんので、まずは物件の価格を調べる必要があります。具体的には、インターネットで近隣の取引価格を調べ、公示価格・固定資産税評価額・路線価などを総合的に判断して売買価格を決めていくようにします。
(関連記事 ≫低額譲渡について

(3)売買の条件を決める
 親子間であったとしても売買の条件をきちんと決めるようにしましょう。売買価格を一番の契約要素として、あとは瑕疵担保責任・解約事項・その他の詳細な部分まで決める必要があります。当事務所の経験上、子供主体で条件を決めることが多いように思えますので、子供側で条件を検討したうえで親にその内容で問題がないかを確認する流れで問題ないと思います。

(4)売買契約書の準備・登記申請の準備
 売買の条件が決まれば、それを書面(売買契約書)に落とし込みます。また、それに連動して当該売買契約に基づく登記申請の準備をしなければいけません。登記申請とは具体的には、売主から買主への名義変更(正式には所有権移転登記)を行うことです。所有権移転登記の申請書や必要書類に不安を感じるのであれば法務局へ事前相談ををしたうえで準備をされた方がいいと思います。なお、この法務局への相談は物件を管轄する法務局へしてください。自分が行きやすい法務局があったとしても、管轄の法務局へ出向かないといけません。また、現在は法務局相談が予約制となっていますので、相談に行かれる前に必ず予約をしたうえで行かれるといいと思います(予約なしでも対応してくれる法務局もありますが、予約なしでは全く対応してくれないことの方が多いようなので、事前予約は必須といえます)。

(5)売買契約の締結・登記申請
 書類が一通り揃い、登記申請準備も出来たのなら、いよいよ売買契約の締結と登記申請です。売買契約書には認印で押してもかまいませんが、できることなら売主も買主も実印を押したほうが望ましいです。また、売買契約書には収入印紙を貼る必要がありますので、忘れずに売買価格にあった収入印紙を貼付します。
 売買契約書ができたのなら、登記申請書類を整えて管轄法務局へ登記申請に向かいます。親子間売買での一番のハードルはこの法務局への登記申請かと思います。
一般的に事前相談で2回、登記申請で1回、補正に呼ばれて1回、最後に完了書類を受け取りにいくので1回、合計5回くらいは平日の日中に法務局へ行くことになります。自分でやることが難しいのなら、最初から司法書士へ依頼をした方が無難と言えますが、不透明な個人間や親族間での売買登記を司法書士事務所が嫌がり受けてくれないことが予想されますので、少し遠くても親子間売買の登記に対応してくれる事務所へご相談に行かれたほうがいいです。もしくは、この登記申請に不安があるのであれば、最初から親子間売買の全体をサポートしてくれる(売買契約書作成などを含めて)事務所へ相談されることをオススメいたします。

(6)登記完了
 登記完了予定日(申請からおよそ2週間~3週間くらい)が過ぎたら法務局へ出向き、完了書類を受け取りましょう。具体的には、登記完了証・登記識別情報・原本還付書類が手元に戻ってくることになります。その書類の中で一番大切なものが、登記識別情報です。この登記識別情報とは、従来の不動産の権利証のことで、12桁の英数字パスワードが書かれた(実際はフラップ式で折れて隠れている)緑色の紙です。この登記識別情報は再発行ができない書類になっていますので、買主は大切に保管をしておいてください。

 法務局へ何度か相談に行ったり書類を準備する時間を考えると全体的に2ヶ月くらいはかかるものだと考えてください。平日に法務局へ行くことが困難な場合には仕事の都合をつけていくことになりますから、もっと時間はかかると思います。印鑑証明書・住民票・評価証明書といった公的な書類も基本的には平日に取得しなければいけませんので、平日に休みが取れない方の場合には、個人だけで手続きを完了させるのではなく、最初から親子間売買について対応してくれる司法書士事務所へ相談をされた方がいいかもしれません。


「相続」「売買」「贈与」の比較

 親から子供へ不動産の名義変更をする場合には、大きく分けて「相続」「売買」「贈与」の3パターンに分かれてきます。これらは、それぞれメリットとデメリットがありますので、親子間での名義変更を考えている方は自分にあったものを選択してください。この3つのパターンを比較できるように、それぞれのメリットとデメリットをまとめたので参考にしてください。

「相続」
 最も親から子供へ名義変更をする費用(登録免許税・税金)が安くおさまります。親から子供への不動産名義変更は、相続を原因として変更するのが最も多いケースです。相続を原因とするということは、親が亡くなるまで名義変更ができないという大きなデメリットがあります。

「売買」
 相続よりも費用はかかりますが、いつでも出来るという大きなメリットがあります。ただし、購入側に売買で動かす資金がないと、そもそもすることができませんので、買主はある程度の余力を持った方でないとできません。しかし、売買によって資金を動かくということをメリットと考えれば親子間での相続税対策に使ったり、親の老後資金を渡したりすることができます。使い方によっては、様々の方法に利用をすることができるのが売買です。

「贈与」
 売買と同様、いつでも好きな時にできるメリットはあります。しかし、名義変更にかかる流通税(登録免許税・贈与税)が最も高額となるため、簡単に選択をすることができません。数千万円の不動産を贈与したのならとても払えるような金額ではない贈与税がかかってきますので、注意が必要です。当事務所では、贈与税を払うことが現実的ではないため、この贈与の方法はあまり使いません。相続時精算課税制度を使うことによって不動産を贈与をすることもできますが、税務的な部分に注意をして進めていかなければいけません。
 

親子間売買の心得

 親子間売買をやると決めたなら、今後のスケジュールや流れを把握しながら進めていかなければいけません。前述した親子間売買の流れはあくまでもシンプルなケースで全く問題がない場合のものですので、途中でわからないことが出てきたり、そもそも進めていくことができなくなる場合もあるかもしれません。買主側が融資を受ける場合はその典型例で、親子間売買での融資利用は相当ハードルが高く、金融機関としては受け付けてくれないケースが大半です。また、金融機関から重要事項説明書の添付を要求されたりと、結局は親子間売買が途中で頓挫してしまうこともよくあります。

 親子間売買は、身近な人同士の売買であるため、内々での意思疎通ができやすい反面、外部から(金融機関や税務署など)見ると不透明な取引と言われても仕方がない一面があります。そうなれば対外的な目は必然的に厳しくなりますし、なるべく正当かつ適正な取引であることを表示していき、スムーズな取引を進めていく必要が出てきます。
 当事務所では、いままで数多くの親子間売買を見てきました。どういったところが重要な要素なのか、親子間売買で気をつけるポイント、どんな流れで進めるべきかなど、いままで親子間売買をサポートした経験をいかしてアドバイス・サポートをさせていただきますので、親子間売買をしようと考えているのなら、当事務所にご相談いただければと思います。

また、個人間売買を多く取り扱う当事務所では、個人間売買・親族間売買の専門サイトの運営もしております。下記バナーをクリックするとページ移動できます。もっと個人や親族間での売買について詳しく知りたいという方は専門サイトの方が情報量が多く参考になると思います。






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【当事務所代表のプロフィール】
  
   司法書士・行政書士 吉田隼哉
・行政書士法人よしだ法務事務所代表
・司法書士よしだ法務事務所代表
・NPO法人よこはま相続センターみつば元代表理事
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅建士、他多数
代表司法書士・行政書士吉田隼哉のご紹介
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