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個人間売買で注意すべき低額譲渡によるみなし贈与個人間売買で問題となる低額譲渡によるみなし贈与について

低額譲渡によるみなし贈与

 贈与とは、「あげます」「もらいます」という双方の意思が合致してはじめて成立する民法上の契約です。しかし、税法上の考え方には、本来の贈与とは別に『みなし贈与』と呼ばれるものがあり、このみなし贈与で取得した財産にも贈与と同様に贈与税がかかってきます。
 みなし贈与とはあまり聞きなれないものかもしれませんが、読んで字のごとく贈与ではないのに贈与とみなしてしまうものなので、本来の贈与のように当事者双方が贈与の意思を持つものではありません。つまり、通常の贈与と違って当事者の認識がないにも関わらず贈与税がかかってしまう危険なものですので、みなし贈与になるえるような行為を行うときには十分注意をしなければなりません。

 ここではみなし贈与の典型例とも言える低額譲渡によるみなし贈与について解説していきたいと思います。

親から不動産(土地やマンションなど)を安くで買い受けたら?

 ある人が自分の子供に3000万円の土地を親子の間柄ということで1000万円という破格で売ったとします。この場合に子供は親に1000万円の対価を支払って買ったわけですから、贈与でもらったというわけではありません。しかし、土地の時価3000万円からすると破格の金額で子供は買っています。このような価格で売るということは通常ありえません。子供からすると時価3000万円の土地を1000万円で買えたことで2000万円の得をしているわけです。
 上記の事例でいえば親子間の話だし、子供にいくらで売ろうが家族間の問題のように思えますが税務署はそう考えてはくれません。
 このように、たとえ売買であったとしても、時価よりも安い金額で取引があった場合には、時価よりも安く買った部分について税務上は贈与があったと判断されてしまいます。この贈与があったと判断されたものを『みなし贈与』と呼び、みなし贈与となった部分について贈与税がかかってくることになります。このみなし贈与の判断は、特に親子間売買のような親族取引で価格を厳しくチェックされることになりますので注意が必要になります。
 なお、みなし贈与は親子間のような親族同士に限られず他人同士であったとしても同様に適用があります。

親族間売買での売買価格の設定基準とは

 前述したように、親子間売買のような親族間の取引では税務署の方で価格が適正かどうかを特に厳しく判断してきますので売買価格をいくらに設定するのかが重要となります。この設定基準については、近年出された裁判判例が参考になります。

[東京地判平成19年8月23日(行ウ)第562号について]
判例をここにそのまま載せてしまうと余計わかりにくくなってしまうので要約してこの裁判を解説していきます。

 この裁判では、路線価を基準として親族への土地の譲渡が著しく低い価格によるものかどうかが東京地裁で争われた事案で、時価のおおよそ8割の価格で親族間で土地売買を行ったことに対して贈与税が課税されたことを違法であると判断して、東京国税庁の決定更正処分を取り消す判決がなされました。つまり、路線価である時価の約8割の価格での売買は低額譲渡とはいえないからみなし贈与税は発生しないという判断を裁判所が下したということになります。
 この判決は地裁のものなので今後覆される可能性はありますが、現在は税務署としてもこの判決を基準として考えてるものと思われますので、売買価格の決め方として路線価はひとつの指標と言えるはずです。
 とはいえ、補正率等を考慮することなく路線価を売買価格にずばり当てはめるのは相当危険と言えますし、ある程度の余裕をもった(税務署から指摘を受けない程度)売買価格を設定すべきではないでしょうか。
 なお、こちらの記事に個人間売買で行うときに注意しなければならない売買価格の決め方について詳しく書かれていますので一度ご覧下さい。
個人間売買での売買価格の決め方について


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