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　被相続人が亡くなられると相続手続きなど、初めて経験することになるさまざまな問題に直面します。その中で今回は被相続人が遺した相続財産の中で分割方法について悩みやすい不動産の問題とその不動産のより良い活用の方法を紹介していきます。

相続する財産には色々なものがあり、銀行の預金や、証券、信託財産、国債、不動産など様々です。銀行などの金銭に関しては遺産分割によって相続人全員で分割すれば特に問題はないでしょうし、証券や国債も同様に売却により容易に金銭に替えられます。相続財産の中でもやはり一番難しい財産は不動産ではないでしょうか。
　不動産も売却できるとはいえ決して容易に売れるようなものではないですし、被相続人の何らかの想いや思い出がある相続不動産の処理に苦悩する相続人の方は大変多いです。
　被相続人が亡くなられた後にその建物にどなたかが居住される場合は問題ないかもしれませんが、居住者もいないような建物ですと、年月を経過するごとに処分に困ることになります。
　それは土地も同様で管理されていない土地を放置していくことは建物と同様に処分に困ることになるでしょう。 

不動産を放置することによる一番の弊害はやはり不動産本体の劣化です。特に建物は管理する者がいないと、簡単に朽ち果てていきます。
　相続人の方が管理していくつもりでも、日々状態を保つのは非常に大変な作業になりますし、時間や費用も掛かります。
　さらに、建物においてはその建物自体の状態がもろに売却価格に響くためになんら使用をしていない建物を所有することは最終的に売却時に苦労することになり、劣化による価格下落のリスクもあります。建物がまだ売却できればいいですが売れなかった場合などは解体の可能性も考えなくてはいけなくなりますので、解体費用も更にかかってしまうこともあります。
　また、不動産はただ所有しているだけで固定資産税がかかります。あまり使用することのない不動産に固定資産税だけを払い続けるのは非常にもったいのないことではないでしょうか。

【使用頻度の少ない相続不動産を所有するデメリット】
・毎年の固定資産税の支払い
・不動産本体の劣化を防ぐための塗装などのメンテナンス料
・不動産本体が損壊してしまった場合などの修繕費用
・建物を使用するために土地を賃貸していた場合などは賃借料
・不動産がマンションなどの場合は管理費や共益費など
・最終的に建物が売却できなった場合の解体費用
・劣化による不動産本体の価格の下落
・自分で管理する場合は管理に要する手間や時間

このように相続不動産の中で特に使用しない不動産がある場合は、相当な思い入れのあるものを除き所有していくのには価格下落のリスクもありますし、費用面、そして所有者本人の手間がかかってしまいます。また所有者（相続人）本人が亡くなられた時はその不動産を所有者の相続人が管理処分していかなければなりません。本人、更に次の相続人の負担を減らすためにも使用しないであろう不動産は早めに売却してしまうのが良い選択ではないでしょうか。

　特に建物は経済的な側面からも相続と共に売却してしまった方が劣化による価格の下落による経済的損失も防げます。 

　いくら使用しない不動産と言え土地や建物は他の相続財産に比べて慎重に考えなければならないものです。
　では、逆に相続財産である不動産を売却するために必要となる費用や手間にはどのようなものがあるのか。一般的な費用は以下のものとなります。

＜不動産会社に対する仲介料＞
　一般的に不動産を売却する場合には不動産会社等に仲介してもらうことになりますので、不動産会社に対する仲介手数料が発生します。
　売却先が決まっていたり、ご自身で探せる場合はいいですが、不動産ですのですぐに売却先は見つかりにくいですし、不動産会社に仲介してもらった方が信用されやすいので購入者が見つかりやすいです。
　不動産売買の仲介手数料は宅建業法で上限は決まっており、また売買成立時に支払う形の成功報酬になっていますので、すぐに費用を工面する必要はありませんし仲介手数料は売買価格から計算しますので、どんなに安い不動産でも仲介手数料が売買価格を超えることはありません。

＜土地の測量費（戸建ての場合）＞
　基本的な不動産の大きさや、建物であるなら形状などは登記簿を見ればわかります。しかし、土地を売買する場合は昨今、特に都市部においては土地の境界を確定した証明を必要とする場合が増えています。
　これは現在の正確な情報を把握することによりトラブルを回避するためにあります。なぜなら、登記簿を見ただけでは隣接する土地との正確な境界は分からないからです。
　境界を確定する測量を『境界確定測量』といいます。
　境界確定測量にかかる費用は土地の大きさによってまちまちですし測量業者によってもかわってきます。数万円から数百万かかる場合もありますので一度見積もってもらう方がよいでしょう。なお、売買には関係ありませんが境界を確定しておくと相続税の物納においては境界確定が必須ですのでその手間を省くことができます。

＜相続登記費用＞
　後述しますが、相続財産の不動産を売却する場合には前提として不動産の登記を被相続人名義から相続人名義に変更しなくてはなりません（正確には名義変更ではなく相続による移転）。この手続きは省略できませんので必ずかかる費用となります。
　主な費用は司法書士に対する報酬と登記することで発生する登録免許税です。測量費と同様に登記報酬はまちまちで数万円から数十万くらいです。
※不動産の価格（固定資産税台帳の価格）×４/１０００＝登録免許税の価格
　例　２０００万円の土地なら×４/１０００で、８万円となります。

＜その他の費用＞
　その他に不動産の売却にかかる費用として建物の解体費用や被相続人の遺品の整理費用、建物内の家具等の処分費用などがあります。
　解体は土地建物セットで相続した場合などで必要となる場合があります。
　基本的に土地は更地が一番高値がつきやすく、土地建物両方セットで売るより更地にした土地だけの方が高く売れる場合があり、その時は建物を解体することもありえます。解体費用の相場はやはりまちまちで建物の形状（木造や鉄筋などの違い）や大きさ、場所、地域などでさまざまでしょう。条件により異なりますが、相場として木造で１坪数万円からではないでしょうか。
　また、その後の売買においては売買契約書を作成しますので印紙税がかかりますし、売買による移転登記の登録免許税の負担を売り主側が負担する場合はその登録免許税の費用もかかります。


　ここまで売却に必要な一般的な費用を見てきましたが、これら費用以外にも自分自身で動く時間や手間が売却にはかかります。こういった費用や手間と、不動産を持ち続ける費用や手間を比較して相続不動産の売却をするか、維持していくかを検討して行ったほうがいいでしょう。